Bu yazıda neler var?
- Arsa değeri büyük ölçüde üzerine ne kadar ve ne tür yapı yapılabileceğine bağlıdır.
- KAKS (emsal) toplam inşaat alanını, TAKS zemine oturacak alanı belirler.
- Düzenleme ortaklık payı (DOP) ve yola terk, kullanılabilir alanı azaltabilir.
- İmar beklentisi kesin hak gibi değil, risk düzeyiyle birlikte değerlendirilir.
Arsa değeri neden imar durumuna bu kadar bağlıdır?
Bir arsanın değeri, büyük ölçüde üzerinde gerçekleştirilebilecek yapılaşma potansiyeline bağlıdır. Konut alanı, ticaret alanı, sanayi alanı veya tarım alanı olarak ayrılan parseller; kullanım kararı ve yapılaşma koşulları nedeniyle aynı bölgede bile çok farklı değerlere sahip olabilir. Bu yüzden arsa değerlemesinde ilk inceleme konusu imar durumudur.
İmar durumu, belediyeden alınan imar durum belgesi ve ilgili plan notlarıyla öğrenilir. Bazı belediyeler bu bilgileri e-imar sistemleri üzerinden de sunar.
İmar belgesindeki temel kavramlar
| Kavram | Anlamı | Değere etkisi |
|---|---|---|
| KAKS (Emsal) | Kat alanı kat sayısı. Parsel alanı ile çarpıldığında yapılabilecek toplam inşaat alanını verir. | Genellikle en belirleyici unsurdur; emsal arttıkça satılabilir inşaat alanı artar. |
| TAKS | Taban alanı kat sayısı. Yapının zemine oturabileceği alanı belirler. | Bina oturumunu ve tasarım esnekliğini etkiler. |
| Hmax / kat adedi | İzin verilen en fazla bina yüksekliği veya kat sayısı. | Proje tipini (müstakil, apartman, yüksek yapı) belirler. |
| Çekme mesafeleri | Yapının yol ve komşu parsellere olan zorunlu uzaklıkları. | Küçük veya dar parsellerde kullanılabilir alanı daraltabilir. |
| Kullanım kararı | Konut, ticaret, konut+ticaret, sanayi, turizm, tarım vb. | Hitap edilen talep ve getiri potansiyeli değişir. |
Örnek: 500 m² bir arsada KAKS 1,50 ise yaklaşık 750 m² inşaat alanı hakkı söz konusudur. Aynı büyüklükteki komşu parselde KAKS 0,60 ise bu hak 300 m²’ye düşer. Diğer koşullar benzer olsa da iki parselin değeri belirgin biçimde ayrışır.
Düzenleme ortaklık payı (DOP) ve yola terk
İmar uygulaması (parselasyon) yapılmamış alanlarda, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan düzenlemelerde parsellerden yol, park, okul gibi kamu alanları için kanunda belirtilen sınırlar dahilinde düzenleme ortaklık payı kesilebilir. Bu, tapudaki alanın tamamının imar parseline dönüşmeyebileceği anlamına gelir.
Değerleme yapılırken parselin imar uygulaması görüp görmediği, DOP kesintisi ihtimali ve yola terk edilecek alanlar dikkate alınır. Uygulama görmemiş bir parselin m² değeri, uygulama görmüş benzer bir parselle doğrudan karşılaştırılmaz.
İmar dışında arsa değerini etkileyen unsurlar
- Konum ve ulaşım: Ana yola cephe, toplu taşıma, merkezlere yakınlık.
- Cephe ve parsel geometrisi: Geniş cepheli, düzgün geometrili parseller daha verimli kullanılır.
- Topoğrafya: Eğim, zemin durumu ve hafriyat maliyeti.
- Altyapı: Elektrik, su, kanalizasyon ve doğalgaz erişimi.
- Hisse durumu: Hisseli parsellerde paydaş sayısı ve fiili kullanım satılabilirliği etkiler.
- Takyidatlar: İpotek, haciz veya şerhler.
İmar beklentisi değere eklenir mi?
“Buraya yakında imar gelecek” beklentisi arsa piyasasında sık duyulur. Değerlemede bu tür beklentiler kesinleşmiş bir hak gibi kabul edilmez. Plan süreçleri, onay aşamaları ve piyasanın bu beklentiyi fiyata ne ölçüde yansıttığı temkinli biçimde değerlendirilir; varsa risk ve belirsizlik raporda açıkça belirtilir.
Arsa almayı planlıyorsanız, satış sözleşmesinden önce güncel imar durum belgesini görmeniz ve bağımsız bir arsa değerlemesi yaptırmanız yatırım riskinizi azaltır.
Sık sorulan sorular
Emsal ile KAKS aynı şey mi?
Evet. Günlük kullanımda “emsal” denilen kavram, kat alanı kat sayısı (KAKS) olarak da ifade edilir.
Tarla ile arsa aynı yöntemle mi değerlenir?
Her ikisinde de emsal karşılaştırma kullanılır; ancak tarlada tarımsal verimlilik ve kullanım kabiliyeti, arsada ise imar hakları öne çıkar.
Kapsamı, ücreti ve teslim süresini çalışma başlamadan önce paylaşıyoruz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya yatırım danışmanlığı niteliği taşımaz. Taşınmazınıza özel durum için uzman görüşü alın.