Bu yazıda neler var?
- İlan fiyatı satıcının beklentisidir; gerçekleşmiş satış fiyatı değildir.
- Uzun süre satılmayan ilanlar ortalamayı yukarı çeker.
- Benzer görünen taşınmazlar tapu, imar ve yapı özellikleri bakımından farklı olabilir.
- Doğru fiyat için emsallerin düzeltilerek karşılaştırılması gerekir.
İlan fiyatı bir beklentidir
İlan fiyatını belirleyen satıcıdır ve bu fiyat genellikle bir pazarlık payı içerir. Bazı satıcılar piyasayı yoklamak için yüksek fiyatla ilan verir; bazıları ise acil satış ihtiyacıyla piyasanın altında kalır. Sonuçta ilanda gördüğünüz rakam, o taşınmazın el değiştirdiği fiyat değildir.
İlan ortalamalarını yanıltıcı yapan durumlar
- Satılmayan ilanlar: Fiyatı yüksek olan ilanlar uzun süre yayında kalır ve bölge ortalamasını yukarı çeker.
- Yanlış veya eksik bilgi: Brüt-net alan karışıklığı, yanlış kat veya bina yaşı bilgisi sık görülür.
- Farklı yasal durumlar: İskânsız, kat irtifaklı veya projeye aykırı taşınmazlar kat mülkiyetli benzerleriyle aynı değerde değildir. Bkz. kat irtifakı ve kat mülkiyeti.
- Mükerrer ilanlar: Aynı taşınmazın birden fazla ilanla yayında olması.
- Görünmeyen farklar: Manzara, cephe, gürültü, bakım durumu, site olanakları gibi fotoğraflardan anlaşılmayan özellikler.
Doğru karşılaştırma nasıl yapılır?
Değerleme uzmanı ilanları tamamen yok saymaz; ancak onları ham veri olarak kullanır:
- Konu taşınmaza gerçekten benzeyen emsaller seçilir.
- Mümkün olduğunda gerçekleşmiş satış verileri ve piyasa görüşmeleriyle ilan fiyatları test edilir.
- İlanlardaki pazarlık payı bölgenin ve dönemin koşullarına göre değerlendirilir.
- Kat, cephe, yaş, alan ve yasal durum farkları için düzeltmeler yapılır.
Bu sürecin ayrıntıları için değerleme yöntemleri rehberine bakabilirsiniz.
Alıcı ve satıcı için pratik öneriler
Satıcıysanız
- Fiyatı yalnızca komşu ilanlara bakarak belirlemeyin; çok yüksek fiyat satış süresini uzatır, çok düşük fiyat kayıp yaratır.
- Bağımsız bir değerleme raporu, alıcıyla pazarlıkta gerekçeli bir dayanak sağlar.
Alıcıysanız
- Talep edilen fiyatın bölgedeki gerçekleşmiş işlemlerle uyumlu olup olmadığını sorgulayın.
- Tapu, imar ve iskân durumunu karar vermeden önce kontrol edin; bkz. belge kontrol listesi.
- Banka ekspertizi ile bağımsız değerlemenin farkını bilin; bkz. ekspertiz ve değerleme farkı.
Sık sorulan sorular
İlanlardaki pazarlık payı ne kadardır?
Sabit bir oran yoktur; bölgeye, taşınmaz türüne ve piyasanın o dönemki durumuna göre değişir. Bu nedenle değerlemede pazarlık payı emsal bazında ayrıca değerlendirilir.
Satış fiyatımı belirlemek için rapor almalı mıyım?
Özellikle yüksek tutarlı veya emsali az olan taşınmazlarda bağımsız bir rapor, gerçekçi bir fiyat belirlemenize ve pazarlıkta gerekçe sunmanıza yardımcı olur.
Kapsamı, ücreti ve teslim süresini çalışma başlamadan önce paylaşıyoruz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya yatırım danışmanlığı niteliği taşımaz. Taşınmazınıza özel durum için uzman görüşü alın.