Bu yazıda neler var?
- Kat irtifakı, yapılacak veya yapım aşamasındaki binada arsa payına bağlı bir haktır.
- Kat mülkiyeti, yapı tamamlanıp kullanma izni alındıktan sonra bağımsız bölüme kurulur.
- Kat mülkiyetine geçiş için genellikle yapı kullanma izin belgesi (iskân) gerekir.
- Projeye aykırılıklar ve eksik iskân değerlemede ayrıca dikkate alınır.
Kat irtifakı nedir?
Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, henüz yapılmamış veya yapımı tamamlanmamış bir binada, ileride oluşacak bağımsız bölümler için arsa payına bağlı olarak kurulan bir haktır. Yani tapunuzda belirli bir dairenin karşılığı olan arsa payına sahipsiniz; ancak yapı henüz kat mülkiyetine geçmemiştir.
Yeni projelerde ve uzun süre iskân alınmamış binalarda tapuların kat irtifaklı olması yaygındır.
Kat mülkiyeti nedir?
Kat mülkiyeti, yapı tamamlanıp kullanıma uygun hâle geldikten sonra, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyetine geçişte yapının yapı kullanma izin belgesi (iskân) alması temel aşamadır. Kat mülkiyeti kurulan dairede tapu, bağımsız bölümün kendisini ve ona bağlı arsa payını gösterir.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti karşılaştırması
| Kriter | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Yapının durumu | Yapılacak veya yapım aşamasında | Tamamlanmış, kullanma izni alınmış |
| Hakkın konusu | Arsa payına bağlı irtifak hakkı | Bağımsız bölüm ve arsa payı |
| İskân | Genellikle henüz yok | Var |
| Kredi ve satış | Kredi koşulları ve alıcı talebi kısıtlanabilir | Daha geniş alıcı kitlesi ve kredi seçenekleri |
Değere nasıl etki eder?
Kat irtifaklı bir dairenin değeri, kat mülkiyetli benzerine göre her zaman düşük olmak zorunda değildir; ancak değerlemede şu sorular dikkatle incelenir:
- Yapı onaylı projeye uygun mu? Projeye aykırı ek kat, kapalı balkon veya bölme değişikliği var mı?
- İskân alınmasının önünde bir engel var mı? Engel varsa giderilmesi ne kadar sürer ve maliyetlidir?
- Bölgedeki alıcılar ve bankalar bu durumu fiyata nasıl yansıtıyor?
İskânı uzun süredir alınamayan binalarda, satılabilirlik ve kredi kullanımı kısıtlanabileceği için piyasa bu durumu fiyata yansıtabilir. Değerleme raporu bu farkı emsal verileriyle gerekçelendirir.
Daire alırken nelere dikkat etmelisiniz?
- Tapudaki niteliği ve kat irtifakı/kat mülkiyeti durumunu kontrol edin.
- Binanın yapı kullanma izin belgesinin olup olmadığını öğrenin.
- Onaylı proje ile dairenin mevcut hâlini karşılaştırın.
- Takyidatları (ipotek, haciz, şerh) kontrol edin.
- Karar vermeden önce bağımsız bir konut değerlemesi yaptırın.
Sık sorulan sorular
Kat irtifaklı daireye kredi çekilebilir mi?
Bankaların uygulamasına ve yapının durumuna göre değişir. Yapı kullanma izni bulunmayan taşınmazlarda kredi koşulları kısıtlanabilir; bankanızdan güncel bilgi almanız önerilir.
Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir?
Genellikle yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra tapu müdürlüğünde kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılır.
Kapsamı, ücreti ve teslim süresini çalışma başlamadan önce paylaşıyoruz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya yatırım danışmanlığı niteliği taşımaz. Taşınmazınıza özel durum için uzman görüşü alın.