Bu yazıda neler var?
- Ticari taşınmazlarda gelir yaklaşımı öne çıkar; pazar ve maliyet yaklaşımı destekler.
- Cadde konumu, cephe, yaya trafiği ve görünürlük dükkân değerini belirler.
- Mevcut kira sözleşmeleri değeri artırabilir veya sınırlayabilir.
- Fabrika ve tesislerde maliyet yaklaşımı ve işlevsel uygunluk önem kazanır.
Ticari değerlemenin konuttan farkı
Konut alıcıları çoğunlukla yaşam alanı arar; ticari taşınmaz alıcıları ise getiri ve işletme uygunluğu arar. Bu nedenle ticari değerlemede “bu taşınmaz ne kadar gelir üretir ve bu gelir ne kadar güvenilirdir?” sorusu merkeze yerleşir. Kullanılan yaklaşımların ayrıntısı için değerleme yöntemleri rehberine bakabilirsiniz.
Taşınmaz türüne göre öne çıkan unsurlar
| Tür | Öne çıkan değer unsurları |
|---|---|
| Dükkân / mağaza | Cadde veya sokak konumu, cephe genişliği, vitrin, yaya trafiği, asma kat ve depo alanı, bodrum kullanımı |
| Ofis / büro | Ulaşım, bina kalitesi, otopark, yönetim hizmetleri, kat planının esnekliği |
| Depo / lojistik | Ana yol ve otoyol bağlantısı, tavan yüksekliği, rampa ve manevra alanı, zemin taşıma kapasitesi |
| Fabrika / sanayi | İmar kararı, parsel büyüklüğü, yapı ve tesisat durumu, enerji altyapısı, ruhsatlar |
| Otel / turizm | İşletme performansı, oda sayısı, doluluk ve fiyat düzeyi, lokasyon, işletme belgeleri |
Kira sözleşmeleri değeri nasıl etkiler?
Kiracılı ticari taşınmazlarda mevcut kira sözleşmeleri değerlemenin önemli bir parçasıdır:
- Piyasanın üstünde kira: Sözleşme süresi boyunca ek getiri sağlar; ancak süre sonunda kiranın piyasaya dönme riski dikkate alınır.
- Piyasanın altında kira: Uzun süreli düşük kiralı sözleşmeler, yeni malik için değeri sınırlayabilir.
- Kiracının niteliği: Kurumsal ve uzun süreli kiracılar gelirin sürekliliğini artırır.
Piyasaya uygun kira değerinin nasıl belirlendiğini kira tespiti rehberimizde anlattık.
Ticari değerleme süreci
- Rapor amacı ve kapsamın belirlenmesi (satış, alım, teminat, kurumsal raporlama, kira tespiti),
- Tapu, imar, ruhsat ve kullanım belgelerinin incelenmesi,
- Yer görme: yapı, tesisat, erişim ve çevre analizi,
- Kira ve satış emsallerinin toplanması, gelir-gider analizinin yapılması,
- Uygun yaklaşımların uygulanması ve sonuçların uzlaştırılması,
- Gerekçeli değer kanaatinin raporlanması.
Çoklu taşınmaz ve portföyler
Şirketler; aktiflerinin güncel değerini görmek, finansal raporlama yapmak veya yatırım kararı almak için birden fazla taşınmazı aynı standartla değerletebilir. Portföy değerlemesinde tüm taşınmazlarda tutarlı varsayımlar ve aynı değerleme tarihi kullanılması, sonuçların karşılaştırılabilir olmasını sağlar. Ayrıntılar için kurumsal portföy değerleme sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Dükkân değeri kira gelirinden mi hesaplanır?
Dükkânlarda kira geliri önemli bir göstergedir; ancak değer, gelir yaklaşımının yanında satış emsalleri ve konum özellikleriyle birlikte belirlenir.
Fabrika değerlemesinde makineler dahil mi?
Makine ve ekipman değerlemesi ayrı bir kapsamdır. Raporun yalnızca taşınmazı mı yoksa tesisat ve makineleri de mi kapsayacağı teklif aşamasında netleştirilir.
Kapsamı, ücreti ve teslim süresini çalışma başlamadan önce paylaşıyoruz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya yatırım danışmanlığı niteliği taşımaz. Taşınmazınıza özel durum için uzman görüşü alın.